不動産業は資金繰りで失敗しやすいといわれることも多い業種です。不動産業では物件購入のために融資を受けるケースが多いこともあり、返済を含めた計画的な資金繰りが欠かせません。このように、一般的な業界における資金繰りとは異なり、業界に寄ったポイントを押さえておくことが大切です。
本記事では、そんな不動産業の資金繰りの特徴や必要な資金、融資を受ける際のポイントなどを解説します。ぜひ参考にしてみてください。
目次
まずは、不動産業の資金繰りの特徴について確認しましょう。
一口に「不動産業」といっても、その内容は「不動産売買」「不動産賃貸」「不動産仲介」の3種類に大別されます。
- 不動産売買：所有物件を販売する事業のこと
- 不動産賃貸：所有物件を賃貸する事業のこと
- 不動産仲介：売主と買主、貸主と借主の契約成立に向けて仲介役になる事業のこと
同じ不動産業でもそれぞれ資金繰りの特徴が異なるため、事業ごとに分けて解説します。
不動産売買は土地や建物などの不動産を購入して売却し、その差額で利益を得る業態です。大きな流れとして、まず不動産の購入（仕入）が行われ、その後に売上が計上されます。
そのため、資金繰りの特徴は小売業や卸売業などの仕入販売と似ています。不動産売買が資金ショートを起こしやすいといわれる所以はこうした理由からで、ほとんどの場合現金資金の支出が先行するためです。
資金ショートを回避するためには、どのタイミングでいくらの支払があっていくらで売却できるのかといった資金繰りが重要になります。
また不動産売買の場合、仕入時に銀行から短期の借入という形で融資を受け、売却時の売上で返済をするケースが多く見受けられます。このことから、銀行から借入がしやすいように不明瞭な貸付をしないなど「決算書の見た目を綺麗に保つ＝銀行が貸し出しやすい決算書を作成する」こと、そして銀行との関係を良好に保ち、できる限り低金利で継続して借入できる環境を整えておくことも重要です。
運転資金とは企業が事業を行うために必要な資金のことです。企業が事業を維持していくために必要な仕入や給与の支払い、広告費用などさまざまな費用を運転資金と呼びます。
不動産業には運転資金は必要ないとされることもありますが、不動産業にも運転資金は必要です。
例として以下のような「物件購入費以外の支出」が挙げられます。
- ハウスクリーニング代
- 設備・機器の修繕費
- 家賃集金手数料
- 募集広告費用
- 水道光熱費火災保険料
運転資金の他にも必要な資金があります。続いて、不動産業に必要な資金について解説します。
不動産売買と不動産賃貸では、土地や物件を所有する必要があります。そのため、物件購入資金が必要です。ほとんどの場合、金額が大きくなることから金融機関から融資を受けることになります。
運転資金の項目にて解説しましたが、管理している物件のハウスクリーニング代や設備・機器の修繕費といった、物件の維持・メンテナンス費もかかります。
不動産業の人件費は売上の30〜40%ほどといわれていますが、業態によって実際の割合は異なります。また、水道光熱費も必要な資金の一つですが、特に光熱費については例年値上げが続いており、広めの事務所を借りているケースでは負担が大きくなる可能性があります。
事務所や店舗の地代家賃も必要な資金の一つです。不動産業を開業した場合、事務所と駐車場は必須です。大規模でなければワンルームマンションの一室から開業することもでき、地方であれば自宅での開業も難しくありません。自宅であれば事務所費用は0円ですが、もし借りるのであれば高くても20万円程度の賃料が理想的です。
不動産業ではお客様を物件に案内するために車が必要です。すでに車を所有していて事業用に転用する場合には車両費はかかりませんが、新たに車両を購入する場合にはかかります。金額は車種によって異なるので、購入する車をよく検討して資金を準備しておきましょう。
不動産業で収入を増やすには、適切な広告宣伝を行う必要があります。自社でホームページを開設して広告宣伝効果を得られれば、初期費用を抑えることができます。
しかし、実際は大手の不動産会社のホームページが上位に表示されるため、自社のホームページだけでは広告宣伝効果が得られない場合もあります。そのため、事前に広告宣伝費の予算を決めて、広告宣伝効果が期待できるものを厳選してみましょう。
会社を維持する上でかかせないものの一つが納税です。会社が納める税金は複数ありますが、利益に対してかかる税金は法人税、法人事業税、法人住民税（税割）、利益にかかわらず支払う税金は消費税、法人住民税（均等割）です。利益にかかる税金は赤字になれば払う必要はありませんが、消費税や均等割りの法人税は赤字でも支払わなくてはならないので注意しましょう。
「物件を仕入れるための資金」の項目で少し触れましたが、物件購入には莫大な費用がかかることから融資を受けることがほとんどです。
不動産業が金融機関から受けられる融資の種類は、「短期借入金」と「長期借入金」に分かれます。
短期借入金とは借入から1年以内に返済する融資のことです。プロジェクト融資や賞与融資、納税融資などがあります。ここからはそれぞれについて、詳しく解説します。
不動産売却を目的に不動産を購入する場合に受ける融資のことです。多くの場合1年以内に完済することを条件としています。
中古マンションの再販や土地を仕入れてからの建売などのほとんどは、プロジェクト融資を受けています。
融資額は物件評価の8割程度といわれておりますが、金融機関や物件によって大きく変わり、110%借り入れ可能な場合もあれば50%のみの場合もあります。そのため、案件ごとに金融機関の担当者とよく相談する必要があります。
賞与資金とは、賞与を支払うためのお金のことで運転資金にあたります。
賞与は半年に一回（夏と冬）支払うケースが多いことから、返済期間は6ヶ月が基本です。
自己資金で賞与を支払ったあと「やっぱりお金が足りないので貸してください」というのは通用しません。そう考えると、いざというときのためにも借りられるときに借りる、借りられる理由があるときに借りておくのは一つの方法です。
銀行融資のなかでも比較的借りやすい融資のため、賞与を払うのであれば銀行から融資を受けることを検討してみましょう。
納税資金とは、税金を支払うためのお金のことで運転資金にあたります。
賞与資金と同様、半年に一回（中間申告と確定申告）支払うケースが多いことから、返済期間は6ヶ月が基本です。
この名目で融資を受けた方が良い理由としては、賞与資金と同様で自己資金で納税したあとに資金不足に陥るのを避ける狙いがあります。
返済期間も6ヶ月と短く回収不能リスクが小さく済むことから、融資を受けやすくなっています。納税するのであれば、銀行から融資を受けることも検討してみましょう。
長期借入金とは、借入から1年以上をかけて返済する融資のことです。長期保有融資や運転資金、設備資金などがあります。以下、それぞれについて詳しく解説します。
物件の長期保有で賃料収入を得ることが目的の融資のことです。
融資期間は金融機関ごとに差がありますが、「耐用年数-築年数」が基本で、金融機関ごとにプラス10年などお得にしてくれます。
前述の通り、運転資金とは企業が事業を行うために必要な資金のことですが、不動産業は運転資金としての融資を受けることは難しいとされています。
理由は、不動産購入時に融資を受けたら賃料で得た利益をその返済にあてるので、不動産購入分以上の融資をして回収不能リスクを高めることを避けるためです。このことから、運転資金は賃料で得た利益の中でやりくりできるようにするのが理想でしょう。
運転資金の借入に関しては、以下のリンクから関連記事をご覧ください運転資金の借入に関しては、以下のリンクから関連記事をご覧ください
不動産業における設備資金とは、「土地」「建物」「機材」など事業に関わる設備を購入するための資金で、事業に使用する不動産や備品などの購入資金のことを指します。
創業時や事業拡大時には設備資金が必要になるため、どの金融機関も設備資金の融資を用意しています。設備資金として融資を受けたい企業は、まずは借入先となる金融機関の条件を確認してみましょう。
金融機関から融資を受けるうえでポイントがあります。まずは上記でご紹介した融資方法の中でも、プロジェクト融資を受ける際のポイントについて解説します。
まずは、必要なタイミングに必要なだけ融資してもらえるよう、銀行と良好な関係を保つことが重要です。
特に土地開発や不動産売買では、土地建物の仕入・建築代金を物件ごとにプロジェクト融資に頼るのが一般的です。
そのため、銀行融資がなければ、物件を仕入れて販売するという事業が継続できなくなってしまいます。銀行が経営利益1,000万円を融資基準だと決めたとしたら、その数字をクリアし続けなければ融資が受けられないということです。このことから、業績を残し続けることを含めて、銀行と良好な関係を保つことの重要性が伺えます。
そして、銀行との関係を良好に保つには、可能な限り毎月安定した業績を残し続けることが重要です。売上が、今年は10億円で翌年は2億円と波があるよりも、今年も来年も10億円の売上があることが理想です。そのため、物件の売却時期を急ぐのではなく、安定感をもって業績を維持するために売却時期を見定めましょう。
また、銀行には決算説明や毎月の試算表説明など、機会を見つけて状況を理解してもらうように努めることも重要です。
そして、何よりも重要なのが、銀行が高評価をする決算書を作成することです。銀行はたくさんの決算書を目にしているため、決算書の良し悪しには敏感です。悪い印象を残さないために整った決算書を作成することを心掛けましょう。
ちなみに、整っていない決算書の具体例として、例えば科目内訳と貸借対照表とが一致していなかったり、一部の科目を省略していたり、多額の仮払金などを一見して不親切な記載をしていたりする場合が挙げられます。逆に銀行員が高評価する決算書は、現金預金・売掛金・買掛金・在庫などのバランスに着目して作られていて、健全な経営として映るように努めているケースなどです。
決算書は一年間頑張ってきた成果の集大成だと捉え、可能な限り調整・検討をして作成することが重要になります。
続いて、上記でご紹介した融資方法の中でも、運転資金の融資を受ける際のポイントについて解説します。
運転資金の融資を受ける際のポイントとして、手元流動性の確保を目的にすることが第一のポイントです。
「手元流動性を確保する」とは「何かあったときのため手元のお金を確保する」ということです。銀行側からすると、返済能力がない中、融資したお金が運転資金として使われてしまい、返済されなくなることを避けたい狙いがあります。
つまり、「融資したお金が何かあったときのために手元に確保されている＝いつでも返済できる状況である」ということが重要なのです。それを示すためには「資金繰り表」が有効です。向こう一年程の「資金繰り表」をつくり、融資を受けてもそれを使い込む状況にないことを説明します。
ちなみに、「資金繰り表」はすべての物件の収支に問題がないことを示すために物件ごとに作成するようにしましょう。
続いてのポイントは、融資セールスを積極的に受けるということです。銀行はお金を貸すことが商売なので、融資先を探して融資を提案する融資セールスを行っています。
特に銀行との付き合いが長くなり融資実績ができると、運転資金としてでも銀行が融資セールスをすることもあります。資金繰りの調子が良いときは「今はいらない」と断ってしまう場合もありますが、調子が良いからこそ融資セールスをしていることを理解しておきましょう。
逆に資金繰りの調子が悪くなってからでは融資はしてもらえないため、調子が悪くなったときのことも考えて調子が良いうちに融資を受けておくのがおすすめです。
最後のポイントは、前述の納税資金や賞与資金の融資を受けるということです。どちらも6ヶ月間しかお金を借りられない融資ではありますが、借りると借りないとでは、手元の資金繰りに差がでます。前述の通り、納税ができることも賞与を支払えることも、会社の資金繰りの調子が良いことの現れです。返済期間が短く回収不能リスクも小さいことからいずれも比較的受けやすい融資です。
運転資金を借りづらい不動産業にとっては手元のお金を増やせるチャンスですので、納税・賞与の支払いをするのであれば、融資を受けることを検討してみましょう。
ここまでは金融機関からの融資という形の運転資金調達方法を解説してきましたが、不動産業が利用できるその他の運転資金調達方法はあるのでしょうか。続いて、融資以外の運転資金調達方法を解説します。
まずは、請求書をカード払いすることで支払を先延ばしにするという方法です。請求書のカード払いとは、まず手持ちのクレジットカードを使ってサービス業者に対して請求金額＋手数料を決済し、請求書の支払い期日までにサービス業者が取引先に対して請求金額のみを振り込みます。
そして後日、口座に用意しておいた請求金額＋手数料がサービス業者から引き落とされるという仕組みです。「支払い.com」の場合、これによって支払いが延長できる期間は最長60日で、手数料は4%です。サービス利用の審査は不要で、取引先がカード非対応でも利用可能です。また、信用情報を傷つけるものではないため、融資を予定している会社にもおすすめです。税金の支払いや水道光熱費の支払いにも利用できるため、気軽にできる資金繰りとして認知度が高まっています。
ファクタリングとは、会社が所有している売掛金をファクタリング会社に売却するという資金調達方法です。
不動産業の場合、入居者から支払われる予定の賃料やオーナーから支払われる予定の管理費や仲介手数料などが買取対象になります。
不動産賃貸においては毎月必ず入居者から賃料が支払われ、毎月必ずオーナーから管理料が支払われ、不動産仲介ではスポットでオーナーから仲介手数料が支払われます。つまり、不動産業では常に手元に売掛金があるので、ファクタリングを利用して資金調達するのに最適な環境が整っているのです。
ファクタリングには審査もありますが、審査されるのは債券を売却したい企業側ではなく売掛先である取引企業なので、信用度が低い企業でも取引先の信用度が高ければファクタリングが可能なのも特徴です。
ファクタリングのメリット・デメリットに関しては、以下のリンクから関連記事をご覧ください
新創業融資制度とは、無担保・無保証人で利用できる日本政策金融公庫が行っている融資制度です。創業・スタートアップを支援する目的で、要件は以下の通りです。
| 資金の使い道 | 新たに事業を始めるため、または事業開始後に必要とする設備資金および運転資金 |
| 融資限度額 | 3,000万円（うち運転資金1,500万円） |
| 返済期間 | 各融資制度に定める返済期間以内 |
| 年利 | こちらをご確認ください |
| 担保・保証人 | 原則不要 |
※公式Webページ
中小企業経営力強化資金とは、認定支援機関の指導及び助言を受けることで利用できる、日本政策金融公庫が行っている融資制度です。経営革新や異分野の中小企業と連携した新事業分野の開拓などを行う中小企業の経営力や資金調達力の強化を支援する目的があります。要件は以下の通りです。
| 資金の使い道 | 「対象者」に該当する方が、事業計画の実施のために必要とする設備資金および長期運転資金長期運転資金には、建物等の更新に伴い一時的に施設などを貸借するために必要な資金を含みます |
| 融資限度額 | 直接貸付 7億2千万円 |
| 返済期間 | 設備資金 20年以内（うち据置期間2年以内）
運転資金 7年以内（うち据置期間2年以内） |
| 年利 | 基準利率ただし「対象者」の1に該当する方であって、次のすべてに当てはまる方は、2億7千万円まで特別利率
（１）「中小企業の会計に関する基本要領」または「中小企業の会計に関する指針」を完全に適用している方または適用する予定である方
（２）「当面6ヶ月程度の資金繰り予定表」及び「部門別収支状況表」を含んだ事業計画書を策定している方
※なお、信用リスク・融資期間などに応じて所定の利率が適用されます |
| 担保・保証人 | ・担保設定の有無、担保の種類などについては相談のうえで決定
・直接貸付において一定の要件に該当する場合には経営責任者の方の個人保証が必要 |
| 融資の申し込み | 直接貸付 日本公庫各支店の中小企業事業の窓口にて |
※公式Webページ
セーフティーネット貸付とは、社会的・経済的環境の変化などにより、一時的に状況の悪化を来している会社の経営基盤強化を図る目的で、日本政策金融公庫が行っている融資制度です。要件は以下の通りです。
| 資金の使い道 | 社会的要因等により企業維持上緊急に必要な設備資金及び経営基盤の強化を図るために必要な運転資金 |
| 融資限度額 | 4,800万円 |
| 年利 | 基準利率
ただし、「対象者」の5に該当する方のうち、原油価格上昇を始めとした原材料・エネルギーコスト増の影響またはウクライナイ情勢の変化の影響を受けており、かつ、最近における売上高騰利益または売上高営業利益率が前期に比し5%以上減少している方は特別利率Q。 |
| 返済期間 | 設備資金 15年以内（うち据置期間3年以内）運転資金 8年以内（うち据置期間3年以内） |
| 担保・保証人 | 相談のうえで決定 |
| 併用できる融資制度 | 無担保・無保証人を希望する方（税務申告を2期以上終えている方）
担保を不要とする融資制度
経営者保証免除特例制度 |
設備投資を行う方
設備資金貸付利率特例制度（全国版）
設備資金貸付利率特例制度（東日本版） |
※公式Webページ
信用保証協会の制度融資とは、金融機関と取引が浅い企業が融資を受けようとする際に求められる「信用保証協会」の保証制度のことです。
信用保証協会が保証している融資は「保証付融資」と呼ばれています。これは、万が一借主の返済が滞った場合に、借主に代わって信用保証協会が金融機関に立て替え払いを行う制度です。この保証を利用するには信用保証料を支払う必要があります。
連帯保証人が必要となる場合がありますが、法人代表者以外の連帯保証人は原則必要なく個人事業主の場合も原則必要ありません。
上記で解説したようなまとまった融資を受けなくても良いように、日頃から資金繰りを良好に保てるに越したことはありません。続いて、不動産業において資金繰りを良好に保つ秘訣を解説します。
まずは「資金繰り表」を作成して、お金の流れを可視化することが重要です。決まったフォーマットはなく作成義務もありませんが、自社の資金の流れを整理・把握するのに有効な手段です。資金繰り表を作成することで、自社の資金繰りの問題点を洗い出したり今後の資金繰りについて検討したりできます。作成には手間はかかりますが、自社の資金の流れを把握するためにも作成を習慣づけましょう。
資金が不足しそうなときは、早めに資金調達を行うことも重要です。資金調達の方法は、ご紹介してきた各融資を受けるという方法やファクタリング、その他にも不要な資産を現金化する、在庫を処分するといった方法があります。事業が止まるリスクへの備えや事業を進めるためにも複数の資金調達方法を検討しておくことがポイントです。
不動産業の資金繰り改善には、手数料が安く・信用情報に傷をつけないため気軽に利用することが出来る「支払い.com」もおすすめです。
支払い.com by クレディセゾン×UPSIDER は、クレジットカードで資金繰りを改善できる「請求書カード払い」サービス。
請求書の支払いをクレジットカードで決済することにより、支払いを最長60日先延ばしすることができます。
例：期限が12月31日の支払いが200万円あるが、手元の現金では支払えそうにない…
- 12月29日までに支払い.comで振込情報を登録。12月31日までに取引先へ振込が行われます。
- この時点で200万円+手数料4%のカード決済が発生しますが、
- ご利用のカードが毎月15日締め、翌月末日払いだとすると、カード利用金額が引き落とされるのは2月28日になります。
- つまり、銀行振込の場合に比べ、口座から現金が減るのを約2ヶ月間先延ばしできたことになります。（12月31日→2月28日）
※ここでは休日・祝日は考えないものとします。
支払い.comを使うメリット
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資金繰り改善としてファクタリングがありますが、支払い.comとファクタリングは全く異なる仕組みのサービスです。
- 支払い.com：支払いを遅らせる
- ファクタリング：入金を早める
支払い.comとファクタリングの違いをまとめると、以下の通りです。
| | 支払い.com | ファクタリング（例） |
|---|
| 資金繰り改善の仕組み | 支払いを遅らせる | 入金を早める |
| 手数料 | 4% | 15% |
| 利用可能額 | 1万円〜上限なし | 50万円まで |
| 審査 | 審査なし | 審査あり |
| 必要書類 | 書類提出なし | 決算書など |
| カード利用 | 可能 | 不可能 |
| 取引先への通知 | なし | あり（三者間の場合） |
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